Antiriciclaggio nelle vendite immobiliari: chi fa che cosa.

No, per gli immobili del fondo non è richiesta: le Disposizioni della Banca d'Italia sull'adeguata verifica escludono le operazioni che il gestore compie per i fondi, cioè la compravendita e l'amministrazione dei beni in cui sono investite le risorse della clientela (Parte Seconda, Sez. II, nota 10). Chi compra lo verificano il notaio al rogito e l'agente immobiliare, se è suo cliente. La SGR resta però un soggetto obbligato (D.Lgs. 231/2007, art. 3): risponde della sua organizzazione e dei suoi controlli antiriciclaggio e segnala alla UIF le operazioni sospette (art. 35).

Ognuno dei propri. Il notaio verifica tutte le parti al rogito; l'agente immobiliare verifica il proprio cliente quando riceve l'incarico; la SGR risponde della sua organizzazione, dei suoi controlli interni e delle segnalazioni, e le verifiche di agenti e notai non spostano su di loro questi obblighi. Nella SGR ne risponde anche una persona con un titolo preciso: l'esponente responsabile per l'antiriciclaggio, nominato nel consiglio. In EASYRE le verifiche da firmare si presentano a proposta, compromesso e rogito e restano nella storia della trattativa.

L'esponente responsabile per l'antiriciclaggio è, di regola, un componente del consiglio di amministrazione con incarico esecutivo (in casi motivati può essere il direttore generale): per questo lo si chiama anche consigliere responsabile per l'antiriciclaggio. Banche, SGR, SICAV, SICAF e intermediari finanziari dovevano nominarlo entro il 30 giugno 2026. Monitora che le politiche, le procedure e le misure di controllo interno antiriciclaggio siano adeguate e proporzionate, e non può delegare a terzi i suoi compiti. Dal 10 luglio 2026 la nomina si comunica alla Banca d'Italia entro 20 giorni (Disposizioni della Banca d'Italia sui controlli interni antiriciclaggio, Parte Seconda, Sez. III-bis; provvedimenti del 1° agosto 2023 e del 16 giugno 2026; Nota di chiarimenti della Banca d'Italia, domanda 3 sull'esponente).

Si applica il Regolamento UE 2024/1624. L'agente immobiliare avrà come clienti entrambe le parti e ne verificherà l'identità dopo che il venditore accetta un'offerta e prima di ogni passaggio di soldi o di beni (artt. 19 e 23). In ogni soggetto obbligato che ha un organo di gestione, un suo membro risponderà della conformità (art. 11). In EASYRE ogni trattativa segue i suoi passi, con le verifiche antiriciclaggio da firmare a proposta, compromesso e rogito.

Dipende da chi li fa. L'agente immobiliare verifica il proprio cliente quando riceve l'incarico, di solito prima della proposta (D.Lgs. 231/2007, art. 17); il notaio verifica tutte le parti al rogito; a ogni pagamento, caparra compresa, il contante è vietato da 5.000 euro in su (art. 49). Dal 10 luglio 2027 l'agente avrà come clienti entrambe le parti e ne verificherà l'identità fra il sì alla proposta e il primo passaggio di soldi o di beni (Regolamento UE 2024/1624, artt. 19 e 23). In EASYRE le verifiche antiriciclaggio da firmare sono a proposta, compromesso e rogito.

Gli indicatori di anomalia della UIF del 12 maggio 2023 sono in uso dal 1° gennaio 2024. Fra gli altri ci sono: la richiesta di stipulare l'atto da parte di una persona diversa da chi ha firmato la proposta di acquisto (n. 12.9); il pagamento del prezzo da parte di terzi o a favore di terzi (n. 12.10); la vendita a un prezzo significativamente sproporzionato rispetto al valore di mercato o di stima (n. 11.4). Servono ai soggetti obbligati per riconoscere le operazioni da segnalare. In EASYRE le proposte da verificare restano nella coda di congruità finché non sono accettate, con il listino dell'unità accanto al prezzo proposto.

Fra le prime due nessuna: AML è la sigla inglese di anti-money laundering e vuol dire antiriciclaggio, che in Italia ha come legge di riferimento il D.Lgs. 231/2007. Compliance vuol dire rispetto delle regole, o conformità: sono i controlli con cui un'azienda verifica di rispettare le norme, e l'antiriciclaggio ne è una parte. Nelle SGR e nelle banche l'antiriciclaggio ha una funzione dedicata e, nel consiglio, un esponente responsabile.

Sì: EASYRE, prodotto da DPS Soluzioni Informatiche, riunisce i due controlli nella stessa trattativa. Le proposte da verificare restano nella coda di congruità finché non sono accettate, e le verifiche antiriciclaggio da firmare si presentano a proposta, compromesso e rogito; le proposte di broker e agenzie seguono lo stesso flusso. EASYRE non fa l'adeguata verifica al posto dei soggetti obbligati e non sostituisce il giudizio di congruità che la SGR chiede all'esperto indipendente per ogni immobile che intende vendere.