Un'unità occupata è un'unità in vendita in cui qualcuno abita o lavora: di solito un inquilino, con il contratto in corso o scaduto da poco; negli immobili che vengono da crediti deteriorati, a volte chi ne era il proprietario. In un patrimonio venduto unità per unità, le unità occupate seguono una strada loro: prima degli annunci e delle visite vengono le persone che ci vivono.
Che cosa cambia rispetto a un'unità libera
- Chi risponde a un annuncio deve saperlo. Altrimenti telefona per un'unità che crede libera.
- Chi ci abita viene prima del mercato. Va informato della vendita e a volte è il primo a cui proporre l'acquisto.
- Ogni comunicazione lascia una traccia. La lettera, la ricevuta, la risposta o la mancata risposta: vanno conservate tutte.
- La liberazione è una trattativa a sé. Quando l'unità deve tornare libera, si concorda con chi la occupa, a volte con una somma in cambio delle chiavi: è il cash for keys.
Le strade possibili, unità per unità
Per ogni unità occupata il venditore sceglie una strada, e può cambiarla se cambia la risposta di chi ci abita.
- Compra chi ci abita. La vendita comincia da una lettera che propone l'acquisto all'inquilino: la sua risposta decide se l'unità va sul mercato. Se compra con un mutuo, la pratica si segue dentro la trattativa, come per ogni acquirente: lo spiega l'articolo sui mutui degli acquirenti.
- L'unità si libera, poi si vende. Dopo il rilascio, concordato o con il cash for keys, l'unità segue la strada delle unità libere.
- Chi ci abita resta. Si vende la nuda proprietà e a chi ci abita resta l'usufrutto, cioè il diritto di viverci: chi compra avrà l'unità libera quando l'usufrutto finisce.
Poi c'è la prelazione. A volte la legge o il contratto danno all'inquilino il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, se l'unità si vende. Quando c'è, l'offerta all'inquilino e la sua risposta hanno forme e tempi stabiliti, che il venditore segue con i suoi legali.
Come lo segue EASYRE®
In EASYRE, software e servizio per vendere o affittare un patrimonio immobiliare unità per unità con più broker e agenzie, ogni richiesta segue un flusso a eventi: ogni passo resta scritto, con la sua data e con chi l'ha fatto. Per gli immobili che vengono da crediti deteriorati c'è un flusso apposito, con i passi tipici delle unità occupate:
- la strategia scelta per ogni unità, fra cash for keys, rinegoziazione, usufrutto e vendita, e l'eventuale rifiuto;
- le lettere raccomandate e le loro ricevute;
- la morosità, cioè i pagamenti non fatti;
- il rilascio dell'immobile.
Per il resto, le unità occupate hanno gli stessi strumenti delle altre: la proposta, anche di nuda proprietà o di usufrutto; il listino accanto ai prezzi di proposta, compromesso e rogito; la verifica di congruità e l'antiriciclaggio in tre passi; i documenti collegati all'unità. E se i contratti di locazione stanno in REFTREE, arrivano anche in EASYRE grazie all'integrazione fra i due programmi.
Se vendi immobili da crediti deteriorati, continua dalla pagina per banche e servicer; se vendi il patrimonio di un ente, da quella per enti e grandi proprietari pubblici.